IL TEMA DELLA SETTIMANA
Come procedere alle riunioni condominiali finché perdura lo stato di emergenza per l′epidemia da Covid-19? A questa domanda risponde Antonio Scarpa nell′editoriale di questa settimana. Rimosso infatti l′iniziale assoluto divieto di ogni forma di riunione, impera tuttora l′obbligo di rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro e l′esigenza di celebrare le assemblee di condominio, dopo ormai sette mesi di stasi, si fa sempre più urgente. Le soluzioni attraverso le telecomunicazioni sono al momento quelle da percorrere.
1. Fra promesse finora mai mantenute di appositi emendamenti (ne dava notizia, da ultimo, Pm di Giovanni, in Quotidiano del Sole 24 Ore Condominio del 3 settembre 2020, a proposito di un comma che si voleva aggiungere all′articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile in sede di conversione del Dl n. 76/2020) e rassicuranti F.A.Q. del Governo, che però, per quanto poco valgono, poco rassicurano gli operatori (si vedano quelle del 1 giugno 2020, ove tra l′altro si affermava, in modo sibillino, che la possibilità di svolgere assemblee condominiali da remoto resta ferma ma in quanto compatibile con le specifiche normative vigenti... : ibis redibis non morieris in bello), permane la totale, ormai colpevole, mancanza di una speciale disciplina per la tenuta delle assemblee di condominio nell′ambito delle misure volte a fronteggiare l′emergenza epidemiologica da Covid-19.
Rimosso l′iniziale assoluto divieto di ogni forma di riunione, impera tuttora, com′è noto, l′obbligo di rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro.
Nel frattempo, l′esigenza di celebrare le assemblee di condominio, dopo ormai sette mesi di stasi, si fa sempre più urgente. Ci sono amministratori da nominare o ai quali va rinnovato l′incarico annuale ormai scaduto, ci sono rendiconti annuali da approvare per esercizi ormai scaduti da ben oltre 180 giorni, si vorrebbero approvare gli interventi che danno diritto al superbonus al 110%.
2. Vige, in realtà, fino a quando sarà in vigore lo stato di emergenza connesso all′epidemia da Covid-19, l′articolo 106 del Dl 17 marzo 2020 n. 18, convertito con modificazioni dalla legge 24 aprile 2020 n. 27, il quale consente, per le assemblee di società di capitali, associazioni e fondazioni, l′espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l′intervento all′assemblea mediante mezzi di telecomunicazione, o addirittura lo svolgimento esclusivo dell′assemblea mediante mezzi di telecomunicazione. Questa norma, benché correlata alla eccezionalità dello stato di emergenza, risulta tuttavia dettata al fine generale di consentire il regolare svolgimento delle assemblee, indicando modalità che ne garantiscano la concreta collegialità, nell′interesse comune degli aventi diritto a parteciparvi. Potrebbe perciò agevolmente ipotizzarsi una estensione alle assemblee condominiali della operatività dell′articolo 106 del Dl n. 18 del 2020.
3. Nessuno sostiene più che l′atto deliberativo dell′assemblea sia espressione della personalità giuridica dell′ente, o che la maggioranza elabora una unitaria volontà collettiva, perciò riferibile anche ai dissenzienti. La deliberazione dell′assemblea si configura, piuttosto, come pluralità di dichiarazioni individuali, sicché la collegialità non rappresenta più un elemento strutturale dell′atto approvato. L′essenza della collegialità è unicamente il raffronto di opinioni necessario affinché i contenuti della deliberazione meglio rispondano agli interessi che fanno capo alla collettività. Anche per l′assemblea di condominio, deve, dunque, dirsi che la valenza della collegialità dell′assemblea è correlata soltanto all′assetto organizzativo del gruppo dei condomini, in forza del quale tutti gli aventi diritto devono essere convocati in un medesimo contesto spazio-temporale, in maniera che essi possano discutere e votare sugli argomenti posti all′ordine del giorno.
4. A me pare che i tanti censori della legittimità dell′assemblea condominiale aperta a interventi mediante mezzi di telecomunicazione compiano nelle loro analisi un errore di metodo. Essi partono dal presupposto gnoseologico che la partecipazione da remoto all′assemblea di condominio debba essere negata perché non è consentita da nessuna norma di legge, come invece fa, ad esempio, l′articolo 2370, comma 3, del Cc, in tema di società per azioni. Ma il discorso va ribaltato: occorre, cioè, interrogarsi se vi sia una norma di legge che abbia una portata proibitiva dell′intervento dei condomini mediante strumenti di telecomunicazione.
L′articolo 1137 del Cc ammette, invero, l′impugnazione delle deliberazioni dell′assemblea che siano contrarie alla legge. La locuzione deliberazioni contrarie alla legge lascia intendere che tali siano le delibere assunte dall′assemblea senza l′osservanza delle forme prestabilite dagli articoli 1136 del Cc, 66 e 67 delle disposizioni di attuazione al Cc, e cioè senza uniformarsi alle regole procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Trattandosi di vizi attinenti al procedimento di formazione degli atti (e non all′oggetto delle delibere), essi cagionano l′annullabilità della deliberazione, soggetta, perciò, al termine di trenta giorni di cui al medesimo articolo 1137 del codice civile
E allora, la disciplina codicistica del procedimento assembleare condominiale, contenuta negli articoli 1136 del Cc, 66 e 67 delle disposizioni di attuazione al Cc, non rivela alcuna previsione ostativa all′intervento e all′espressione di voto degli aventi diritto mediante mezzi di telecomunicazione.
L′articolo 66, comma 3, dell disposizioni di attuazione del Cc, in particolare, afferma che l′avviso di convocazione dell′assemblea deve contenere l′indicazione del luogo e dell′ora della riunione. Il luogo di riunione è, perciò, elemento essenziale dell′avviso di convocazione dell′assemblea. Manca, peraltro, nella regolamentazione normativa dell′assemblea di condominio, una disposizione equivalente all′articolo 2363 del codice civile, che per le società individua legislativamente il luogo di convocazione, se lo statuto non dispone diversamente.
L′articolo 1136, comma 7, codice civile, stabilisce, poi, che delle riunioni dell′assemblea si deve redigere processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall′amministratore.
Non c′è, infine, nessuna norma di legge che prescriva che le delibere dell′assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario. È la natura di organo collegiale dell′assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente. Mentre la necessità di soddisfare l′esigenza di certezza sulla regolarità delle operazioni concernenti la costituzione dell′assemblea dei condomini rende indispensabile la redazione di un verbale di adunanza, verbale che giustifica, a sua volta, la nomina del segretario.
5. L′inderogabilità assoluta dell′articolo 1136 del codice civile e degli articoli 66 e 67 delle disposizioni di attuazione al Cc (articolo 1138, comma 4, del Cc e articolo 72 delle disposizioni di attuazione al Cc) va spiegata come riferita unicamente alla impossibilità di incidere sulla composizione dell′assemblea, cui devono partecipare tutti i condomini, ovvero sulle regole della collegialità, che tutelano le minoranze con garanzie indisponibili anche da parte degli interessati. In sostanza, il minimum imperativo che governa l′assemblea dei partecipanti alle comunioni di godimento è dato soltanto dall′osservanza del metodo collegiale (la cui funzione consiste nel rendere possibile un′assunzione ponderata delle deliberazioni, soddisfacendo l′esigenza che dal confronto dialettico del dibattito assembleare tra i condomini discendano decisioni meditate) e delle regole che presidiano le procedure assembleari, previste nell′esclusivo interesse della minoranza.
6. Come dovrebbero compilarsi l′avviso di convocazione e il verbale in ipotesi di assemblea che abbia abilitato anche, e dunque quale facoltà alternativa, ovvero in via esclusiva, l′intervento e l′espressione del voto mediante mezzi di telecomunicazione?
Se l′avviso di convocazione contempla la possibilità (non, dunque, l′obbligo) per i condomini di intervenire in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione, occorre, dunque, sempre indicare il luogo fisico della riunione (nel quale verranno pure predisposti i collegamenti audio/video), che sia, peraltro, tale da permettere di rispettare comunque la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro.
L′avviso di convocazione dovrebbe precisare altresì quale supporto tecnico sia stato individuato per l′intervento all′assemblea mediante telecomunicazione, e l′amministratore potrebbe motivare la propria scelta, tra i diversi sistemi utilizzabili, in ragione dell′esigenza di garantire l′identificazione dei condomini e l′esercizio del diritto di voto. Si deve perciò trattare di sistemi di videoconferenza bidirezionale, che permettano agli aventi diritto, seppur non presenti fisicamente tutti in un medesimo dato luogo, di partecipare simultaneamente in tempo reale alla riunione.
Nel luogo fisico indicato nell′avviso di convocazione deve essere presente il solo segretario dell′assemblea, che verrà nominato dai condomini intervenuti fisicamente e telematicamente e procederà alla redazione del verbale, nel quale si deve dare atto, essenzialmente, dei condomini intervenuti fisicamente, nonché dell′instaurarsi o del malaugurato venir meno del collegamento a distanza con gli altri aventi diritto, o, ancora, dell′eventuale allontanamento dei partecipanti, soprattutto ai fini del calcolo dei quorum costitutivi o deliberativi.
Non è invece necessario per la validità delle delibere che in tale luogo sia fisicamente compresente anche chi venga nominato presidente dell′adunanza.
Se poi l′amministratore voglia avvalersi dello strumento ammesso dall′articolo 106 del Dl n. 18 del 2020, comunicando nell′avviso di convocazione che l′assemblea, che debba tenersi prima della fine dello stato di emergenza, si svolgerà esclusivamente mediante mezzi di telecomunicazione, è evidente che non verrà indicato nel medesimo avviso alcun luogo fisico della riunione. Colui che sia nominato segretario provvederà a verbalizzare il procedimento collegiale assistendo alla riunione mediante
telecomunicazione.
