È invalida la deliberazione che conceda, a tempo indeterminato ed a titolo oneroso, spazi comuni come parcheggi ad alcuni condòmini se gli altri potevano avere - in quel momento o successivamente - interesse a goderne. L′assemblea, in sostanza, deve prima verificare la presenza di eventuali interessati e poi considerare la possibilità di regolare l′uso promiscuo o assegnare gli spazi in godimento turnario. La locazione del bene condominiale, infatti, può disporsi a maggioranza soltanto qualora non ne sia possibile l′uso diretto per tutti i partecipanti secondo le loro quote, promiscuamente, con frazionamento o turni temporali. A scriverlo è il Tribunale di Roma con sentenza 9975 del 9 luglio 2020. La vicenda Muove la lite un condomino impugnando la delibera con cui l′assemblea aveva deciso di affittare a quattro interessati altrettanti posti auto per la cifra simbolica di 30 euro mensili. Decisione nulla, a suo avviso, per diverse ragioni. Intanto, contesta, non vi era alcuna precedente delibera che determinava le condizioni per la stipula di un contratto di locazione e comunque non era chiaro come e perché si fossero limitati gli interessati a quei quattro condòmini senza che gli altri avessero avuto la possibilità di avanzare proposte. Non solo. Le condizioni per una locazione le avrebbe dovute approvare l′assemblea. Il condominio si difende eccependo il carattere interlocutorio della delibera, seguita da un′altra, ma il Tribunale di Roma - pur preso atto che nel contempo fosse cessata la materia del contendere - detta l′illegittimità della delibera che, precisa, non era affatto interlocutoria: l′amministratore avrebbe potuto immediatamente procedere alla locazione dei posti auto in favore dei quattro condòmini. La decisione Era invalida, spiega il giudice romano, perché aveva concesso, per un tempo indeterminato ed a titolo oneroso, l′uso dei quattro spazi condominiali a quattro condòmini individuati, quando altri potevano avere (al momento della delibera e successivamente) l′interesse ad usarli. Così, subordinava il godimento assoluto spettante al comproprietario al pagamento di un mensile (d′importo inferiore al canone di mercato, sì, ma non simbolico) creando potenziali sperequazioni fra i condòmini, i quali potevano trovarsi in differenti condizioni economiche, tali da scoraggiare alcuni di essi a dichiararsi interessati alla locazione. Più correttamente, evidenzia il Tribunale, l′assemblea avrebbe dovuto verificare previamente la presenza di soggetti interessati e considerare la possibilità di regolare l′uso promiscuo degli spazi o assegnarli agli interessati con godimento turnario. Ipotesi, questa, ammessa da Cassazione 22435/2011 per cui l′uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l′uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali. Nullità della delibera Nella vicenda, allora, la delibera era palesemente illegittima già per non essere stata preceduta da alcuna verifica dei potenziali interessati e per non aver previsto, prima della locazione dei posti auto, le modalità con cui i condòmini potessero manifestare il proprio interessamento ed i criteri da seguire qualora il loro numero fosse superiore a quello dei posti disponibili. E se è vero che le carenze erano state rimosse con successiva delibera - con previsione di un termine per manifestare interesse ed il sorteggio come criterio per selezionare i locatari in caso di eccedenza degli interessati rispetto ai posti auto - è anche vero, si conclude, che tale circostanza provava la consapevolezza dell′illegittimità della precedente deliberazione. Motivazioni logiche che, cessata la materia del contendere, portano il Tribunale a condannare il condominio al pagamento delle spese processuali in virtù del noto principio della soccombenza virtuale.
