Ogni condòmino ha il diritto di ottenere dall′amministratore l′esibizione dei documenti contabili, in qualsiasi tempo e non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio e senza l′onere di specificare le ragioni della richiesta. Tale facoltà, però, è soggetta a tre limiti: non deve ostacolare l′attività gestoria; deve essere esercitata correttamente; non deve pesare economicamente sul condominio ma solo sul richiedente. Ed è proprio per conciliare il tutto che il legislatore prevede l′obbligo di comunicazione del luogo, dei giorni e delle ore in cui poter visionare la documentazione. Lo afferma il Tribunale di Milano con sentenza numero 2346 del 19 marzo 2021. I fatti È un avvocato ad impugnare la sentenza emessa dal Giudice di pace nell′ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo: intanto, la controversia non andava inquadrata come gestione di servizio comune e, comunque, la sentenza errava nel ritenerlo privo di legittimazione attiva. Controparte, una Spa, insiste nella carenza di legittimazione e rileva come il legale avesse ricevuto dall′amministratore copia di tutte le fatture relative all′utenza. La pronuncia, quindi, andava confermata e il professionista condannato per lite temeraria. Il Tribunale concorda e boccia l′appello. La normativa di settore, riformata nel dicembre 2012, ha ormai sancito che l′amministratore è legato al condominio da un particolare rapporto di mandato e che perciò i suoi rapporti con i condòmini sono regolati dagli articoli 1703 e seguenti del Codice civile. Tra questi c′è l′articolo 1713 circa l′obbligo gravante sul mandatario di render conto al mandante del suo operato. Era in tale dovere, che si riscontrava la fonte del diritto dei condòmini a prendere visione della documentazione condominiale e della gestione, esercitando anche il potere di controllo tipico del mandante. I limiti del potere di controllo del condòmino Tuttavia, prosegue il giudice, il potere di controllo del condòmino trova limite nel principio di buon andamento dell′azione amministrativa, nel senso che la sua richiesta non potrà ostacolare la gestione, dovrà rispettare i principi di correttezza e non dovrà tradursi in un onere economico per il condominio. Ma la riforma della materia ha leggermente innovato la questione della garanzia di accesso ai carteggi condominiali stabilendo un nuovo obbligo di informazione in capo all′amministratore (ciò con l′articolo 1129 del Codice civile) oggi tenuto a comunicare ai condòmini sin dall′inizio del mandato quando e dove consultare tale documentazione, ipotizzando la creazione di un sito web condominiale sul quale esaminarla, seppur con le dovute tutele. Da qui i limiti che sono stati individuati per l′esercizio del potere di controllo di ognuno, limiti dettati dal buon senso e tesi ad evitare sia ingiusti rifiuti da parte dell′amministratore che indebite ingerenze dei condòmini nell′azione amministrativa. Ecco che la giurisprudenza, sancendo il diritto di ciascuno ad ottenere dall′amministratore l′esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell′assemblea) e senza l′onere di specificare le ragioni della richiesta, ha delineato tre limiti fondamentali: che l′esercizio di tale facoltà non ostacoli l′attività amministrativa; che non sia contraria ai principi di correttezza; che non si risolva in un onere economico per l′ente, dovendo i costi relativi alle operazioni gravare esclusivamente sui richiedenti. La soluzione del legislatore Disporre l′obbligo di comunicazione del luogo, dei giorni e delle ore in cui poter visionare la documentazione così da soddisfare l′effettività del diritto e, nel contempo, non superare quei limiti. Anche per il rapporto di mandato con rappresentanza che lega l′amministratore all′assemblea, deve ritenersi che egli assolva ai propri doveri con l′obbligo di rendiconto perché in quel modo garantisce la visione dei documenti. Ebbene, nella vicenda, il legale aveva ottenuto copia di tutte le fatture richieste relative al servizio di fornitura erogato dalla società per cui il diritto d′accesso non era stato leso. In ogni caso, avrebbe dovuto agire esclusivamente e direttamente verso il gestore e non nei confronti del terzo fornitore, estraneo al rapporto di mandato. In sintesi, se nella comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere la documentazione giustificativa solamente dall′amministratore, l′opposto non aveva alcuna legittimazione ad attivarsi. Inevitabile, il rigetto dell′appello. Niente condanna, però, per lite temeraria.
