Accade spesso che il condominio venga citato in giudizio a seguito di danni negli immobili, derivanti da infiltrazioni. La fonte normativa che colloca il condominio in una posizione di riguardo per le problematiche citate è, indubbiamente, l′articolo 2051 del Codice civile che, come noto, disciplina la responsabilità del condominio, quale responsabilità a carattere oggettivo per i danni cagionati da cose in custodia. In generale, questo tipo di responsabilità è incentrata sul nesso di causalità fra danno e cosa altrui e, pertanto, quale responsabilità da cosa in custodia, è integrata ove, per un verso, sia comprovato il nesso di causalità fra cosa custodita e danni e, per altro verso, non sia dedotto e dimostrato il fortuito, inteso quale fattore interruttivo del legame causale fra cosa custodita ed evento dannoso (Cassazione 2660/2013 e 20619/2014). La vicenda Il caso trattato dal Tribunale di Roma, con la sentenza 18763 pubblicata il 30 novembre 2021, attiene proprio all′ipotesi di responsabilità del condominio ex articolo 2051Codice civile. La causa veniva introdotta da una società che conduceva in locazione dei locali allinterno dei quali svolgeva la propria attività commerciale di ristorazione. L′attrice esponeva che, a seguito di ingenti infiltrazioni, il locale si allagava al punto da dover ricorrere all′intervento di un′impresa la quale, una volta intervenuta riscontrava con una video - ispezione il cedimento della fogna condominiale ed eseguiva un tentativo di disostruzione della rete fognaria, mentre successivamente unaltra impresa provvedeva ad eseguire i necessari interventi di bonifica. Gli eventi dannosi, tuttavia, non terminavano qui. Successivamente, infatti, il cornicione condominiale sovrastante lesercizio commerciale subiva un crollo parziale sul tratto di marciapiede prospiciente lentrata del ristorante e, stante tale crollo, le autorità intervenute provvedevano ad inibire il transito lungo tutto il marciapiede. Inoltre, per effettuare i lavori di rifacimento del cornicione lesionato venivano installate impalcature sullintera facciata delledificio condominiale e davanti le porte di accesso al ristorante. In conseguenza di tale secondo evento l′attrice era stata costretta a chiudere al pubblico il proprio esercizio commerciale ed interrompere lattività per tre giorni, subendo un drastico calo a causa dello sviamento della clientela e si verificava una riduzione degli incassi dal giorno di riapertura dei locali sino alla rimozione delle impalcature. Le ragioni del condominio Si costituiva il condominio che, autorizzato a chiamare in causa la propria compagnia assicurativa, contestava la domanda attorea eccependo che limpianto fognario in questione è un tratto di scarico ad uso esclusivo del locale commerciale e che, peraltro, la condotta colposa sarebbe stata da imputare proprio all′attrice che aveva completamente modificato limmobile per renderlo idoneo allo svolgimento di attività di ristorazione e questultima ha determinato un sovraccarico nel condotto fognario sino a provocarne il collasso. Quanto, invece, all′addebito relativo alla negligenza o omessa manutenzione a proposito del cornicione condominiale effettivamente crollato, il condominio si difendeva rappresentando che (anzi) nel 2014 erano stati svolti lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale, terminati con certificato di regolare esecuzione e dichiarazione di garanzia, e successivamente è stato richiesto lintervento dellimpresa appaltatrice per alcuni difetti nelle opere realizzate. La decisione Disposta preliminarmente la procedura di negoziazione assistita, rimasta senza esito, la causa proseguiva il suo corso e giungeva a sentenza. Come precisato nella sentenza 18763/2021, la domanda risarcitoria attorea faceva riferimento a due eventi : lallagamento per dispersione di acqua della fognatura ed il crollo del cornicione condominiale. Quanto al primo evento, secondo il giudice capitolino, non era stata riscontrata responsabilità del condominio essendo emerso che il tratto di fognatura che, collassando, aveva causato la dispersione dei liquami, era quello che collegava esclusivamente gli scarichi dellunità immobiliare dellattrice al pozzetto condominiale. Viceversa, il secondo evento, consistendo nel crollo di un cornicione dello stabile ed afferendo, quindi, ad una parte comune, richiama, a differenza del primo, la responsabilità da custodia del condominio. Lonere della prova spetta al danneggiato Difettava, tuttavia, la prova di tutti i danni lamentati dall′attrice : quanto alla diminuizione degli incassi, lattrice avrebbe dovuto (e così non ha fatto) produrre le scritture contabili del mese di novembre delle annualità precedenti, ai fini di un raffronto attendibile dellandamento degli incassi negli ultimi anni durante il medesimo arco temporale stagionale. Lunico pregiudizio che può plausibilmente ravvisarsi in via presuntiva, si legge in sentenza, è linterruzione dei ricavi nei giorni di chiusura del ristorante. Può, dunque, computarsi un danno da mancati ricavi parzialmente imputabile al condominio ex articolo 2051 Codice civile per la quota che può astrattamente considerarsi conseguenza degli effetti del crollo del cornicione.
