La verifica della conformità urbanistico-edilizia delle opere da eseguire sulle parti comuni delledificio condominiale è un adempimento imprescindibile perché lassemblea possa validamente ratificare i lavori ordinati dallamministratore e ripartirne le spese tra i condòmini: in difetto, ove lopera assentita risulti contrastante con le norme imperative in materia edilizia di cui al T.U. n. 380/2001, la delibera assembleare è affetta da nullità assoluta per illiceità delloggetto, senza che abbia rilievo neppure leventuale condono dellopera (Cass.civ., sez. II, 18 novembre 2021, n. 35216, rel. A. Scarpa, Pres. Orilia). La Suprema Corte di Cassazione ha da ultimo statuito importanti principi in materia di ristrutturazione edilizia richiamando lattenzione sul necessario dialogo tra laspetto autorizzativo dei lavori ed il legittimo esercizio dei poteri di approvazione e di spesa dellassemblea condominiale: la liceità dei primi (nel rapporto con la P.A.) è, infatti, condizione di validità della delibera che li approva. Il caso affrontato è uno di quelli classici in materia: lassemblea di Condominio approvava i bilanci e ratificava le spese ordinate dallamministratore per la riparazione di una falda del tetto condominiale, nonché per lavori di tinteggiatura della scala e dellandrone. Uno dei condòmini dissenzienti impugnava la deliberazione ex art. 1137 c.c. dinanzi al Tribunale di Catania ritenendola illegittima per plurimi motivi, tra cui avere lamministratore disposto lavori di risanamento e di ristrutturazione edilizia senza prima interpellare un tecnico abilitato e quindi in assenza di calcoli di idoneità statistico-dinamica presso il Genio civile e soprattutto senza la necessaria autorizzazione comunale, di fatto disponendo lavori abusivi, in violazione delle prescrizioni impartite in materia urbanistico-edilizia dallart. 20 della Legge Regione Sicilia (L. n. 71/1978) e dallart. 26 della Legge n. 47/1985. Nei primi due gradi di giudizio, il condòmino sentiva respinta limpugnazione ex art. 1137 c.c., principalmente perché i giudici del fatto, anche allesito di una CTU, consideravano i lavori di riparazione del tetto alla stregua di unattività di manutenzione straordinaria, come tale soggetta alla semplice C.I.L. (comunicazione inizio lavori) ed eventualmente, in caso di mancanza, ad una sanzione pecuniaria. La Corte di Cassazione è invece di diverso avviso ed evidenzia che, anche in materia di condominio, la violazione delle norme imperative dellurbanistica e edilizia, impartite a livello locale e nazionale, non solo è penalmente sanzionata dallart. 44 d.P.R n. 380/2001 (T.U. Edilizia) con previsione di responsabilità a carico sia del committente che del suo autore, ma rende ad un tempo illegittima lopera eseguita, poiché contraria allordine pubblico, e nulla, per illiceità delloggetto, la delibera assembleare che labbia disposta e/o approvata, senza che assuma rilievo sanante il grave vizio leventuale successivo condono dellopera (per alcuni precedenti si rimanda a Cass.civ., sez. II, 25/01/2007, n. 1626, sulla demolizione di una tettoia abusiva costruita sulla corte comunale; Cass.civ., sez. II, 27/07/2007, n. 16641, sulla illegittima trasformazione e mutamento di destinazione dei locali sottotetto da lavanderia-stenditoio in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico ratione temporis vigente). Nella fattispecie, gli interventi edilizi - consistiti nello smontaggio di una falda del tetto delledificio condominiale, nella sostituzione dellorditura principale e secondaria, nella posa in opera di un tavolato in legno, di onduline sottocoppo e di un manto di copertura in coppi, nella revisione della linea di colmo e delle linee perimetrali, nella sostituzione della grondaia non avrebbero potuto sic et simpliciter essere considerati lavori di manutenzione straordinaria, come tali non soggetti a permesso di costruire secondo la normativa regionale, senza prima adeguatamente approfondire (in sede di CTU) e affrontare (in motivazione) la disamina degli elementi costitutivi per distinguerli dalle opere di restauro e risanamento conservativo che, invece, attenendo a interventi sistematici che, pur con rinnovo di elementi costitutivi delledificio preesistente, ne conservano la tipologia, forma e struttura, senza creare un organismo in tutto o in parte diverso da quello oggetto di intervento, il che darebbe luogo ad una ristrutturazione edilizia, necessitavano dellautorizzazione amministrativa comunale, anche agli effetti della configurabilità del reato previsto dallart. 44 del d.P.R. n. 380/2001. Quindi, nel condominio degli edifici, labusività dellintervento edilizio finisce per colorare di illiceità loperato dellamministratore e la delibera che lha ratificato, approvando il riparto delle spese. Il Giudice è chiamato, su istanza di chiunque vi abbia interesse (art. 1421 c.c.), a pronunciare la nullità della delibera o a rilevarla anche dufficio, in ogni stato e grado del processo, senza lostacolo dei tempi brevi di impugnazione ex art. 1137 c.c. ma con il solo limite della formazione di un giudicato interno sulla questione (si rimanda per approfondimenti a Cass., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).
