Per rispondere al quesito, solo a prima vista ozioso, bisogna muovere dal rapporto tra le funzioni dell′amministratore e quella forma, per così dire, semplificata di responsabilità civile che prescinde dalla colpa, cioè dalla regola generale vigente in sede civile e penale.Per l′articolo 2051 del Codice civile ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. L′onere della prova Per acquisizione consolidata, si tratta di responsabilità oggettiva, che facilita enormemente il ristoro dei danni, perché fondata sulla semplice relazione causale fra il bene comune e l′evento lesivo, con il solo onere per il danneggiato di provare unicamente il nesso causale fra la cosa in custodia ed il fatto dannoso, mentre spetterà al custode fornire la prova liberatoria del caso fortuito (a cui viene equiparata la forza maggiore), cioè un evento eccezionale imprevedibile ed inevitabile. La definizione di custode Nel condominio la casistica dei possibili eventi è vasta: si pensi, per fare qualche esempio, alle infiltrazioni d′acqua, agli ascensori difettosi, alle cadute su scale bagnate o pavimenti oleosi, alla rovina di tegole e cornicioni, e così via.Per giurisprudenza acquisita va considerato custode il soggetto che ha il governo della cosa, ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come potestà di fatto, che deve essere anche disponibilità giuridica e quindi potere-dovere di intervenire impedendo che ne possa derivare pregiudizio a terzi (per tutti, Cassazione 8769/2019 e già Sezioni unite 12019/1991). I poteri dei condomini Il problema che si pone, facilmente intuibile, è se la qualifica di custode (e quindi la responsabilità oggettiva del 2051 suddetto) vada attribuita al condominio o all′amministratore. I condòmini hanno, attraverso l′assemblea, tutti i poteri per la gestione delle parti e dei servizi condominiali, anche se non espressamente menzionati dalla legge (giurisprudenza pacifica). Sono di loro competenza la manutenzione straordinaria e le innovazioni; ricade su di loro, con esonero dell′amministratore, la responsabilità civile e penale se l′assemblea non decide sullo stanziamento dei fondi necessari per gli interventi sulle parti comuni (Cassazione penale 14465/2014 ed altre). In caso di vera urgenza, anche il singolo condòmino può assumere la gestione delle parti comuni senza autorizzazione (articolo 1134 del Codice civile). E quelli dell′amministratore Dal canto suo l′amministratore è tutt′altro che scevro di poteri in ordine alle parti comuni: è obbligato alla loro manutenzione ordinaria con poteri decisionali propri (articolo 1130 numero 3 del Codice civile); deve compiere gli atti conservativi (1130 numero 4), che sono volti ad evitare non solo il deprezzamento dei beni ma anche i danni a persone; annota sul registro di anagrafe condominiale le condizioni di sicurezza dell′edificio. Sul versante penale (lesioni od omicidio colposo, rovina di edificio), in quanto titolare dei poteri relativi alla gestione e conservazione dei beni e servizi comuni, riveste una specifica posizione di garanzia in ordine ai danni che possono derivare dai suddetti beni. Ha quindi il dovere di attivarsi al fine di rimuovere la situazione di pericolo per l′incolumità dei terzi, anche con lavori straordinari urgenti indipendentemente da una delibera assembleare o da apposita segnalazione di pericolo. Tutto questo per effetto dell′articolo 40/2 Codice penale (non impedire un evento che si ha l′obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo), del 1130 numero 4 del Codice civile (atti conservativi) e del 1135 comma 2 del Codice civile (lavori straordinari urgenti)(Cassazione penale 49592/2018 ed altre). Nel caso di mancanza di fondi deve predisporre le cautele più immediate e idonee che è in grado di attuare contro i pericoli per l′incolumità (esempio far transennare la zona pericolosa, avvisare i condòmini vietando il transito nella stessa, far rimuovere le mattonelle o altro materiale che rischia di cadere, richiedere se necessario l′intervento dei Vigili del fuoco, o altro ) (Cassazione penale 50336/2019). Vanno, poi, aggiunti tutti gli altri obblighi stabiliti dalle varie leggi speciali. Le conclusioni Non si può escludere (tenuto conto di altre pronunce) che anche l′amministratore abbia un potere di governo dei beni condominiali, con il compito di provvedere non solo alla loro gestione, ma anche alla custodia, vigilando affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condòmini. Senonchè, un conto è rilevare che l′amministratore può incorrere in responsabilità per colpa, sia penale (per la suddetta posizione di garanzia), sia civile (extracontrattuale, come tutti, per l′articolo 2043 del Codice civile; contrattuale ai sensi dell′articolo 1218 per la specificità dei suoi obblighi di mandatario); altro è farne discendere la responsabilità oggettiva (e dunque senza colpa) del citato articolo 2051. Un indirizzo del tutto minoritario considera custode delle parti comuni l′amministratore con le conseguenze dell′articolo 2051, poiché la sua funzione non si esaurisce negli aspetti contrattuali: Cassazione 29662/2017; 23727/2016 (caduta di una persona nelle scale); 25251/2008 (caduta in una buca nel cortile condominiale). L′amministratore ha solo una responsabilità contrattuale Per la tesi, invece, di gran lunga prevalente e senz′altro preferibile, il custode, agli effetti della responsabilità oggettiva extracontrattuale del 2051 è soltanto il condominio (cioè tutti i condòmini legati dalla solidarietà dell′articolo 2055) e non già l′amministratore, che è un mandatario dei condòmini gravato solo da responsabilità contrattuale verso gli stessi (tra le molte: Cassazione 14511/2019; 1674/2015; 18042/2013; 859/1981; Tribunale di Arezzo 27 luglio 2017 numero 903). Due importanti pronunce della Cassazione Interessante la motivazione offerta da due pronunce della Suprema corte: la custodia giuridica che fonda la responsabilità sul 2051 è diversa dall′obbligo (contrattuale) dell′amministratore verso dei condomini di custodire i beni comuni e sussiste - rispetto ai terzi e sul piano extracontrattuale - in capo al solo condominio. La violazione dell′obbligo contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali può costituire, invece, la fonte di un′autonoma responsabilità dell′amministratore nei confronti del condominio, che opera sul piano della responsabilità contrattuale (1218); solo a questa eventuale azione di rivalsa del condominio è soggetto l′amministratore (Cassazione 6292/2019, caduta per una buca in area condominiale; Cassazione 17983/2014). Da questa soluzione discendono importanti conseguenze: a) l′azione per responsabilità oggettiva dell′articolo 2051 del Codice è praticabile solo verso il condominio, e non anche nei confronti dell′amministratore; b) dopo il risarcimento dei danni il condominio può rivalersi verso l′amministratore adducendo una inadempienza contrattuale, sulla base di una colpa presunta che però può essere vinta dalla prova contraria dell′amministratore come previsto dall′articolo 1218 del Codice (Cassazione. 6292/2019; Cassazione 17983/2014); c) i danneggiati che volessero soddisfarsi direttamente nei confronti dell′amministratore dovrebbero agire in base ai principi generali della responsabilità civile (articolo 2043 del Codice civile) fornendo la prova della sua colpevolezza (Cassazione 25856/2017); d) se dalle parti comuni derivano conseguenze penali (lesioni od omicidio colposo, rovina di edificio) la responsabilità è dell′amministratore ma si richiede anche qui una sua colpa effettiva. Restano salvi, beninteso, sino al termine della situazione pandemica di isolamento, gli effetti della normativa sulle misure di contenimento di cui si è parlato nell′articolo del 27 aprile scorso.
