Il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza. (Trib. Roma 17 giugno 2020 n. 8698) La vicenda. Tizio, proprietario dell′appartamento facente parte del condominio contestava la delibera in merito all′approvazione del bilancio consuntivo garage 2016 e preventivo garage 2017 assumendo che, come risulterebbe dal regolamento di condominio, il locale autorimessa non sarebbe di proprietà condominiale essendosi il costruttore del fabbricato, società beta, riservato la proprietà dell′area suddetta. Contestava inoltre l′approvazione del bilancio consuntivo eccependo una dicitura che si riferiva ai conguagli di gestione approvati - "al netto di eventuali acconti versati′′ - che a suo dire non avrebbero reso definitivi i saldi finali. La difformità tra l′elenco spese riepilogate e la Situazione Pagamenti rispetto a quanto descritto nelle note sintetiche e nell′estratto conto della Banca ove cui il conto condominiale era radicato. Infine, l′errato inserimento in bilancio delle tabelle A/2 e U l non previste nel regolamento condominiale. Costituendosi in giudizio, il Condominio eccepiva, con specifico riguardo alle censure concernenti le deliberazioni assunte per il locale garage, che con le precedenti sentenze era stato riconosciuto un diritto reale d′uso del locale e stabilito che ciascun partecipante avrebbe dovuto contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate a maggioranza. Inoltre, sull′altra censura, il convenuto evidenziava che si trattava di una formula standardizzata con la quale il redattore del documento aveva inteso avvisare che l′eventuale versamento tardivo di quote da parte dei condòmini, rispetto alla redazione dei bilanci portati all′attenzione dell′assemblea, avrebbe implicato la necessità di un successivo aggiornamento dei bilanci in corso di approvazione. Infine, sul terzo punto, secondo il Condominio la previsione delle tabelle U1 e A2 sarebbero dovute ad esigenze del software gestionale al fine di porre a carico di ciascun condòmino spese in forma "unitaria" oppure per assegnare alcune delle spese che non potevano essere poste a carico dei locali commerciali, ai sensi dell′art. 1123,2 comma c.c. Il criterio di cassa. Secondo il giudicante, i chiarimenti dell′amministratore non risultavano in alcun modo idonei a superare i rilievi sostanziali come formulati da controparte in quanto il rendiconto che viene portato all′approvazione dell′assemblea non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma un atto con il quale l′obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate dovendo al riguardo essere ricordato, anche sulla scorta di noti arresti della S.C. nella materia condominiale, che pur non trovando diretta applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società è comunque necessario che il rendiconto, per essere valido, deve essere privo di vizi intrinseci, deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve essere intellegibile onde consentire ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite. É anche da rilevare che il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza. Inoltre, con il bilancio, devono sempre essere indicati la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l′esistenza e l′ammontare di fondi di riserva obbligatori o deliberati dall′assemblea per particolari motivi. Ovviamente la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un′eventuale ′scomparsa′ di somme di danaro. Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio In conclusione, il giudicante ha accolto la domanda attore a evidenziando che anche considerato che l′intervenuta approvazione di consuntivi per importi ′′al netto di eventuali acconti versati′′ non rispetta l′esigenza inderogabile che il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, contenga saldi della gestione certi che consentano all′amministratore di predisporre un documento contabile allineato e quindi effettuare quella serie di operazioni contabili che consentano di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile adeguando anche e necessariamente lo stato patrimoniale. Per i motivi esposti, la delibera è stata annullata
