L′inquilino, per tutta la durata della locazione, è tenuto ad usare l′immobile con la diligenza del buon padre di famiglia ed a restituirlo, una volta conclusosi il rapporto, nello stato in cui gli era stato consegnato. Diversamente, risponderà sia per la trasformazione o il deterioramento del bene che per i danni causati. E il proprietario, di conseguenza, avendo il diritto di esigere in ogni tempo l′osservanza di tali obblighi, potrà agire nei suoi confronti non soltanto per la risoluzione contrattuale, per il ripristino dei locali o l′esecuzione delle necessarie opere di manutenzione ma anche per il risarcimento dei danni. Lo afferma il Tribunale di Ascoli Piceno con sentenza numero 72 del 24 gennaio 2020. La vicenda In lite, sono due società. L′una, proprietaria dell′immobile locato ad uso commerciale, cita l′altra per ottenere il risarcimento dei danni subìti ed indicati in circa 68 mila euro. La conduttrice, lamenta al giudice, aveva mal gestito i locali (adibiti a forno e pizzeria) i quali presentavano seri danni quali macchie di muffa, fuliggine, ristagni di condensa, lesioni a mattonelle e persino fori sulle pareti esterne del fabbricato. L′inquilina, però, chiamata in causa l′assicurazione, respinge le accuse ritenendole infondate e, ad ogni buon fine, chiede ridursi la somma pretesa. Tentativo inutile: il Tribunale accoglie la richiesta della proprietaria. Il Codice civile, premette, sancisce espressamente l′obbligo del conduttore di osservare nell′utilizzo della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia e tale obbligo, tiene a puntualizzare, opera sempre durante la locazione indipendentemente dall′altro obbligo di restituirla, terminato il contratto, nel medesimo stato in cui era stata consegnata (Cassazione 11189/2007). I danni prodotti al bene locato In particolare, prosegue, la responsabilità dell′inquilino per la trasformazione o il deterioramento del bene discendenti da un utilizzo non consentito assume una natura contrattuale e si estende ai danni causalmente collegati alla sua condotta, restandone esclusi soltanto quelli riconducibili unicamente al locatore. Quest′ultimo, pertanto, avrà il diritto di esigere in ogni tempo il rispetto dei doveri assunti con la firma della locazione e di attivarsi contro il conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto che per la riduzione in pristino dei locali o l′esecuzione delle necessarie opere di manutenzione e, in ogni caso, per il ristoro dei danni accertati (Cassazione 11345/2010). Ebbene, nella vicenda concreta, a prescindere dalle sollevate questioni di subentro nel rapporto di un′altra ditta, la conduttrice - come attestato dalla perizia - aveva mancato di provvedere alla manutenzione dell′unità locata provocando diversi pregiudizi. Nel servirsi del bene, quindi, non solo non aveva osservato la doverosa diligenza del buon padre di famiglia ma aveva procurato anche gravi alterazioni imputabili al suo comportamento colposo. Il diritto al risarcimento del proprietario Non poteva disconoscersi, quindi, il diritto della proprietaria di ottenere un risarcimento per il deterioramento non normale dell′immobile locato. Del resto, l′articolo 1588 del Codice civile - stabilendo che l′inquilino risponde del deterioramento o della perdita della cosa locata se non prova che tali fatti siano dipesi da causa a lui non imputabile - gli accolla una presunzione di colpa superabile solamente fornendo prova contraria ossia che le lesioni siano derivate da un altro specifico evento. In difetto di una tale dimostrazione, le conseguenze negative resteranno a suo carico (Cassazione 15721/2015). Peraltro, nella fattispecie, il contratto di locazione vietava alla società conduttrice di eseguire opere non preventivamente autorizzate. Un quadro esaustivo, quello delineatosi processualmente, che ben giustificava la condanna alla refusione dei danni emessa dal Tribunale di Ascoli Piceno.
